30 500 ménages ont été expulsés en France en 2025 — un record historique depuis la loi Kasbarian-Bergé de 2023. Deux nouveaux décrets publiés le 12 février 2026 ont modifié les seuils de déclenchement des impayés pour les locataires percevant des APL. Ce guide vous explique exactement quoi faire, dans quel ordre et dans quels délais, face à un loyer impayé en 2026.
Règle d'or : agir par écrit dès le 1er mois d'impayé. Chaque mois d'attente augmente la dette et réduit vos chances de récupérer les sommes dues.
Étape 1 — La relance amiable (semaine 1-2)
Avant toute chose : vérifiez que l'impayé n'est pas une erreur bancaire. Contactez le locataire par téléphone ou email. Un virement mal saisi se règle souvent en 48h.
Si aucune réponse satisfaisante, envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception constatant le défaut de paiement. Ce courrier n'est pas obligatoire légalement mais constitue une preuve indispensable pour la suite.
Le courrier doit mentionner : le montant impayé (loyer + charges), la période concernée, un délai de 8 à 15 jours pour régulariser, et vos coordonnées bancaires.
Si le locataire perçoit des APL : depuis les décrets du 12 février 2026, le seuil d'impayé est atteint dès que la dette cumulée représente deux fois le montant du loyer net mensuel (après déduction de l'aide). Vous avez l'obligation légale de signaler à la CAF ou MSA dans les 2 mois suivant ce seuil. Ne pas signaler vous expose à une amende de 8 010 €.
Étape 2 — Le commandement de payer (mois 1-2)
Si la relance amiable échoue, la prochaine étape est le commandement de payer, acte officiel délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier).
- Signifié à tous les titulaires du bail (y compris le conjoint co-signataire)
- Copie envoyée au garant (personne physique ou organisme)
- Déclenche le délai légal de régularisation
Les délais légaux en 2026
| Type de bail | Délai de régularisation |
|---|---|
| Baux signés après le 29 juillet 2023 | 6 semaines |
| Baux signés avant le 29 juillet 2023 | 2 mois |
Coût : environ 150 à 250 € selon le commissaire de justice — récupérable si jugement favorable.
Si vous avez une GLI : vérifiez dans vos conditions générales à partir de quelle étape déclarer le sinistre. Certains contrats exigent la déclaration dès le commandement de payer.
Étape 3 — La saisine du juge
Si le locataire n'a pas régularisé dans le délai imparti, vous saisissez le juge des contentieux de la protection du lieu où se situe le bien. Vous pouvez demander simultanément :
- La résiliation du bail (basée sur la clause résolutoire)
- L'expulsion du locataire
- Le paiement de l'arriéré de loyer et charges
- Les frais de procédure
Délai moyen pour obtenir une audience : 2 à 4 mois selon les juridictions.
Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 3 ans) s'il considère que la situation est temporaire et que la dette peut être apurée. Dans ce cas, la résiliation est suspendue pendant la durée des délais accordés.
La trêve hivernale
Entre le 1er novembre et le 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée — même avec un jugement en main. Elle ne suspend pas la procédure mais bloque l'exécution.
Étape 4 — Le jugement et l'expulsion
Le locataire reçoit un commandement de quitter les lieux, lui laissant un délai de 2 mois minimum. S'il ne part pas volontairement, vous demandez le concours de la force publique au préfet.
En cas de refus préfectoral, l'État engage sa responsabilité. Le décret n°2025-1052 du 3 novembre 2025 a clarifié les préjudices indemnisables : loyers et charges impayés pendant la période d'attente, frais de procédure, dégradations constatées.
Si vous avez une assurance GLI
- Délais de déclaration : vérifiez vos conditions — la plupart exigent une déclaration dans les 3 à 6 mois suivant le premier impayé.
- Franchise : généralement 1 mois de loyer avant indemnisation.
- Ce qui est couvert : loyers impayés, frais de procédure judiciaire, remise en état (selon contrat).
- Ce qui n'est pas couvert : impayés survenus pendant la période d'essai initiale (souvent 3 premiers mois du bail).
Le recours au garant
Garant personne physique : envoyez une mise en demeure par lettre recommandée, simultanément ou juste après le commandement de payer.
Visale : signalez l'impayé directement sur le portail Visale. Procédure en ligne.
Garantme / Insured : déclarez le sinistre selon la procédure de votre contrat — ces organismes gèrent souvent la procédure pour vous.
Récapitulatif des délais
| Étape | Timing | Action |
|---|---|---|
| Relance amiable | Semaine 1-2 | Courrier recommandé AR |
| Signalement CAF/MSA | Dans les 2 mois si APL | Obligatoire sous peine d'amende |
| Commandement de payer | Mois 1-2 | Commissaire de justice |
| Délai de régularisation | 6 sem. (post-juillet 2023) | Locataire doit régulariser |
| Audience judiciaire | 2-4 mois après saisine | Juge des contentieux |
| Commandement de quitter | Après jugement | 2 mois minimum |
| Trêve hivernale | 1er nov — 31 mars | Expulsion bloquée |
La meilleure protection : vérifier le dossier avant de signer
Les propriétaires qui vérifient sérieusement les dossiers en amont ont un taux d'impayé 3 fois inférieur à ceux qui ne le font pas. Les critères essentiels :
- Taux d'effort inférieur à 33 % (loyer ÷ revenu net)
- Vérification de l'avis d'imposition sur impots.gouv.fr/verifavis
- Vérification de l'entreprise employeuse sur pappers.fr
- 3 dernières quittances de loyer de la location précédente
- Garant ou GLI en place avant la signature
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Analyser un dossier gratuitement →Sources : loi n°89-462 du 6 juillet 1989, loi Kasbarian-Bergé n°2023-668 du 27 juillet 2023, décrets n°2026-142 et n°2026-143 du 12 février 2026, décret n°2025-1052 du 3 novembre 2025, données expulsions Ministère de la Justice 2025.