On associe souvent le dispositif Jeanbrun (« Relance Logement ») au neuf, mais il s'applique aussi à l'ancien avec travaux. Les règles diffèrent sur deux points clés : les taux d'amortissement, plus faibles, et la base amortissable, qui intègre le coût des travaux. Voici ce qu'il faut savoir avant d'investir dans l'ancien sous Jeanbrun.
Les taux d'amortissement dans l'ancien
Dans l'ancien avec travaux, les taux sont inférieurs à ceux du neuf :
| Palier de loyer | Taux (ancien) | Rappel neuf |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,0 % | 3,5 % |
| Social | 3,5 % | 4,5 % |
| Très social | 4,0 % | 5,5 % |
Le plafond de déduction reste le même : 8 000 € par an (10 000 € en social, 12 000 € en très social).
La base amortissable inclut les travaux
C'est l'avantage de l'ancien. La base amortissable = 80 % du prix d'acquisition + le montant des travaux éligibles. Un bien acheté peu cher mais fortement rénové peut donc générer une base amortissable élevée.
Exemple : un bien à 180 000 € avec 40 000 € de travaux donne une base de (180 000 × 80 %) + 40 000 = 184 000 €, contre 144 000 € sans les travaux.
Neuf ou ancien : quel est votre gain ?
Le simulateur Jeanbrun compare les taux et calcule votre économie d'impôt selon que vous investissez dans le neuf ou l'ancien avec travaux.
Ouvrir le simulateur Jeanbrun →Les conditions, identiques au neuf
- Logement loué nu, en résidence principale, pendant 9 ans.
- Bien dans un immeuble collectif en France.
- Respect des plafonds de loyer et de ressources du palier choisi.
- Pas de location à un membre du cercle familial proche.
- Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Le cumul avec le déficit foncier renforcé
Dans l'ancien, les travaux de rénovation énergétique peuvent aussi générer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dont le plafond est doublé à 21 400 € jusqu'à fin 2027. Les premières années, l'effet fiscal combiné (amortissement + déficit foncier) peut être important. Le détail dans notre guide complet de la loi Jeanbrun.
Pour chiffrer votre cas précis, utilisez le simulateur Jeanbrun en sélectionnant « Ancien avec travaux ».
Sources : loi de finances 2026, dispositif « Relance Logement ». Informations indicatives, ne constituent pas un conseil fiscal.