Successeur du Pinel, le dispositif Jeanbrun — officiellement « Relance Logement » — a été instauré par la loi de finances 2026 (publiée au Journal officiel le 20 février 2026). Il crée un véritable statut du bailleur privé : en échange d'un engagement de location, vous amortissez une partie de la valeur de votre bien et réduisez fortement l'impôt sur vos revenus locatifs. Voici comment il fonctionne, pour qui, et un exemple chiffré.
Le principe : l'amortissement
Jusqu'ici, un propriétaire en location nue payait l'impôt sur la quasi-totalité de ses loyers. Le dispositif Jeanbrun change la donne : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers une fraction de la valeur du logement, appelée amortissement. Cette déduction réduit votre revenu foncier imposable — donc votre impôt et vos prélèvements sociaux.
Combien pouvez-vous déduire ?
- Base amortissable : 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants correspondent à la valeur du terrain, non amortissable).
- Taux d'amortissement : jusqu'à 5,5 % par an pour les loyers les plus encadrés (environ 30 % sous le plafond de référence). Le taux est plus faible pour les niveaux de loyer moins encadrés.
- Plafond de déduction : 12 000 € par an.
Exemple chiffré
Prenons un appartement acheté 200 000 €, loué au niveau le plus encadré (taux d'amortissement 5,5 %) :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Base amortissable (80 % du prix) | 160 000 € |
| Amortissement annuel (5,5 %) | 8 800 € |
| Économie d'impôt annuelle (TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) | ≈ 4 150 € |
| Sur 9 ans d'engagement | ≈ 37 000 € |
À revenus locatifs identiques, la même opération en location nue classique n'aurait généré aucune de ces économies. L'écart se chiffre en dizaines de milliers d'euros sur la durée.
Les conditions à respecter
- Logement loué nu, à usage de résidence principale du locataire.
- Engagement de location de 9 ans minimum, en continu.
- Bien situé en France, dans un immeuble d'habitation collectif.
- Respect d'un plafond de loyer et d'un plafond de ressources du locataire (niveaux intermédiaire, social ou très social).
- Location à un membre du cercle familial proche interdite.
- Acquisition réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, mise en location dans les 12 mois.
Le bonus déficit foncier renforcé
En parallèle, la loi de finances 2026 maintient jusqu'au 31 décembre 2027 le doublement du plafond d'imputation du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique : jusqu'à 21 400 € imputables sur le revenu global, contre 10 700 € en temps normal. Cumulé à l'amortissement, l'effet fiscal peut être important les premières années.
Jeanbrun ou location nue classique ?
Le dispositif est intéressant si vous acceptez de plafonner votre loyer (donc un loyer plus bas) en échange d'une économie d'impôt substantielle sur 9 ans. Plus votre tranche marginale d'imposition (TMI) est élevée, plus l'avantage est fort. Pour un bailleur faiblement imposé, l'écart est plus faible : le calcul dépend de votre situation.
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Ouvrir le simulateur Jeanbrun →Pour aller plus loin : 3 exemples chiffrés d'économie d'impôt, la loi Jeanbrun dans l'ancien avec travaux, et les plafonds de loyer et de ressources.
Sources : loi de finances pour 2026 (JO n°0043 du 20 février 2026), dispositif « Relance Logement », info.gouv.fr, ministère de la Transition écologique. Article informatif : ce contenu ne constitue pas un conseil fiscal et ne remplace pas un notaire ou un expert-comptable. Les paramètres exacts (taux par niveau de loyer, plafonds) doivent être vérifiés selon votre situation.