Solvabilité d'un locataire : comment la calculer et la vérifier (2026)

Évaluer la solvabilité d'un locataire, c'est répondre à une seule question : pourra-t-il payer son loyer, tous les mois, jusqu'à la fin du bail ? Ce n'est pas une intuition, c'est un calcul. Voici la méthode qu'utilisent les professionnels et les assureurs de garantie loyers impayés (GLI).

Les 4 piliers de la solvabilité

La solvabilité d'un candidat repose sur quatre éléments qui se combinent. Aucun ne suffit seul.

1. Le niveau de revenus : la règle de référence est un revenu net au moins égal à 3 fois le loyer charges comprises.
2. Le taux d'effort : la part du revenu consacrée au loyer, idéalement inférieure ou égale à 33 %.
3. La stabilité professionnelle : CDI confirmé, fonctionnaire ou retraité rassurent bien plus qu'un CDD ou une période d'essai.
4. La garantie : garant physique solvable, garantie Visale ou assurance GLI qui sécurise l'impayé.

Comment calculer la solvabilité, étape par étape

1. Le ratio revenus / loyer

Revenus nets mensuels ÷ Loyer charges comprises ≥ 3

Un candidat avec 2 700 € de revenus pour un loyer de 900 € est à un ratio de 3 : c'est le minimum recherché.

2. Le taux d'effort

C'est l'inverse, exprimé en pourcentage. Un ratio de 3 équivaut à un taux d'effort de 33 %. Notre guide sur le taux d'effort détaille les seuils exacts.

3. Le reste à vivre

Reste à vivre = Revenus nets − Loyer charges comprises

Comptez au moins 700 à 800 € par personne du foyer après paiement du loyer.

Vérifier, pas seulement calculer

Un dossier solvable sur le papier peut cacher des pièces falsifiées. Selon les professionnels, la falsification touche une part non négligeable des dossiers reçus par les particuliers. Les points à contrôler :

• Avis d'imposition : vérifiable gratuitement sur le service en ligne officiel de la DGFiP (verifavis) grâce au numéro fiscal et à la référence de l'avis.
• Bulletins de salaire : cohérence entre le net imposable des fiches de paie et le revenu déclaré sur l'avis d'imposition.
• Contrat de travail : cohérence entre l'employeur, l'ancienneté et les fiches de paie.
• Quittances de loyer : un candidat déjà locataire et à jour est un excellent signal.

Les signaux d'alerte

• Un avis d'imposition qui ne passe pas la vérification officielle.
• Des revenus incohérents entre les fiches de paie et l'avis d'imposition.
• Un refus de fournir les pièces autorisées, ou des documents de mauvaise qualité (scans flous, montages).
• Une précipitation inhabituelle à signer.

À lire aussi : comment vérifier un dossier locataire et que faire en cas de loyer impayé.

Sources : critères d'éligibilité des assureurs GLI, décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015, service de vérification des avis d'imposition de la DGFiP, loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014.